Uma visão panorâmica das atribuições legais do síndico do condomínio

síndico 11O síndico de condomínio é a pessoa eleita pelos condôminos, em assembleia, por prazo determinado, para administrar o patrimônio comum, de acordo com a lei, a convenção e o regimento interno, buscando atender aos anseios daquela comunidade.

A legislação atual, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), da mesma forma que a anterior, Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964), reconheceu as atividades do síndico em relação ao condomínio duas funções, as quais os doutrinadores denominam de “poderes de representação”, em assuntos de interesse comum, e “funções administrativas”, atendendo às necessidades diretas do condomínio.

As atribuições do síndico de condomínio estão descritas em nove incisos do artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro, onde fixa de um modo geral o que “Compete ao síndico”. Importante esclarecer que os deveres presentes no conteúdo do citado artigo não excluem outras atribuições que estejam prescritas na convenção do condomínio.

Assim, passamos a analisar, de forma didática, as atribuições do síndico previstas na legislação em questão.

A primeira atribuição do síndico de condomínio não poderia ser mais óbvia, ‘convocar as assembleias dos condôminos’. Para tanto, deverá convocá-las em épocas próprias, e nas situações que entender necessárias, ou ainda, conforme dispuser a lei ou a convenção. É importante que o síndico tenha critério na convocação, prevalecendo assuntos que interessam à coletividade, e evitando convocações repetitivas e desnecessárias.
Essa prerrogativa não é exclusividade do síndico. Na hipótese de omissão deste, os condôminos, reunidos em número mínimo de um quarto, podem convocar assembleia, nos termos do artigo 1.355, e 1.350, inciso I, ambos do CCB.

Na ordem, outra atribuição do síndico é a de ‘representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns’.

O síndico é o representante de todos os condôminos, inclusive os ausentes ou dissidentes, nas matérias de interesse comum do condomínio. Somente o síndico regularmente eleito poderá promover os atos para a defesa dos interesses do condomínio, inclusive quando sobre este recair alguma ação judicial ou medida administrativa.

Irmanado com o dever de representação está o de dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.

Neste ponto o síndico tem o dever de informar, através de assembleia, a ocorrência de procedimento judicial ou administrativo, para que assim, em conjunto, todos possam decidir as medidas a serem adotadas na defesa dos interesses comuns.

Pois bem, a próxima atribuição do síndico tem reflexo direto na convivência em condomínio, qual seja, o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

A única forma de ter um ambiente de paz e harmonia entre os condôminos é com o respeito mútuo às normas do condomínio. Neste contexto, o síndico deve dar o exemplo, respeitando e fazendo respeitar as ‘Leis’ do condomínio.

A obrigação em questão se aplica tanto para o síndico quanto para aqueles que participam da administração do condomínio, como subsíndico e Conselho Consultivo Fiscal.

O cuidado com a estrutura física do condomínio também é de competência do síndico, previsto no dever legal de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Este dever representa a responsabilidade do síndico no gerenciamento, na vigilância e na conservação das coisas de uso comum, devendo promover as obras necessárias à conservação imediata da edificação e demais áreas afins, ou a manutenção dos serviços necessários ao bem-estar da coletividade.

Agora, sem dúvida, uma das atribuições mais importantes do síndico é o ato de realizar o seguro da edificação, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. A importância de realização do seguro é para garantir o patrimônio constituído pela edificação. Na hipótese de não contratá-lo, ele estará sujeito a sanções legais das quais a mais grave é ter que responder com seu patrimônio pessoal no caso de acontecer um sinistro.

Importante registrar que o Conselho Nacional de Seguros editou a Resolução CNSP nº 218/2010, contendo novas regras para a contratação de Seguro Obrigatório de Condomínios, que vigoram desde julho deste ano, que deve contemplar: a) Cobertura Básica Simples: compreende as coberturas de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza. b) Cobertura Básica Ampla: compreende coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.

O cuidado com a administração financeira do condomínio também está a cargo do síndico, cabendo-lhe o dever de elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Somente com o planejamento financeiro do condomínio é que será possível atender com satisfação aos interesses da coletividade. Importante salientar que o Código Civil não exige qualquer qualificação para ser síndico.

Para tanto, o Código Civil, no §2º do artigo 1.348, permite ao síndico transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Com o aumento crescente das obrigações e responsabilidades que recaem sobre os condomínios, torna-se cada vez maior a necessidade de contar com uma Assessoria Imobiliária, com o objetivo de facilitar e tornar mais segura a administração do condomínio, que é o patrimônio de todos.
Prosseguindo, compete ainda ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. Somente com a cobrança das contribuições é que será possível atender às necessidades do condomínio.

Importante lembrar que não cabe ao síndico isentar ou reduzir os valores das contribuições e multas, sob pena de responder pela diferença, salvo decisão unânime dos condomínios em assembleia.Por fim, é dever legal do síndico.

Fonte: Revista Espaço Imóvel