Síndico e Responsabilidades

A atividade de síndico de condomínio não é e nem nunca foi tarefa fácil. Na verdade, o síndico tem um conjunto de direitos e deveres, que fazem de seu cargo um dos mais importantes no contexto do condomínio.

Sua função faz com que ele exerça a administração interna do condomínio, ou seja, ele é responsável pelo correto andamento das coisas no condomínio. Essa responsabilidade é decorrente da forma como a lei estruturou o condomínio edilício, assim como já ocorria nas legislações específicas que vigoraram antes da vigência do atual Código Civil.

Na atualidade, com a vida em sociedade cada vez mais complexa, com o relacionamento interpessoal sendo substituído, muitas vezes por máquinas, instrumentos, dispositivos e outros equipamentos, vemos que no edifício o interesse em ser o gestor da coisa comum tem sido objeto de muita restrição, pois implica em grande número de funções e, por conseqüência, de responsabilidades.

No condomínio, independentemente de sua destinação, sempre haverá a obrigatoriedade de existir alguma pessoa que responda pelo mesmo, não apenas internamente, mas também no âmbito externo dessa figura jurídica.

Cabe destacar, que o condomínio é uma entidade jurídica, criada pelo direito no sentido de propiciar a melhor administração de interesses comuns, mas nem sempre convergentes, sendo o síndico a figura central.

A importância do síndico é tanta, que a legislação atual permite até que uma pessoa jurídica, independentemente de ser condômina, possa exercer a função, mas, ao mesmo tempo, não abre mão de sua existência com o representante legal do condomínio.

No presente estudo iremos abordar as principais características, que evidenciam a importância do papel do síndico do condomínio e, de modo particular, quais as conseqüências decorrentes de atitudes tomadas por ele e que possam implicar em sua responsabilização civil, criminal e administrativa.

Responsabilidade Civil:

Em primeiro lugar, importante ser ressaltado que o síndico não é um prestador de serviços e nem possui qualquer vínculo trabalhista com o condomínio. Na verdade, a escolha daquele que irá exercer tal função é conferida aos condôminos reunidos em uma assembleia geral.

Assim, toda regulamentação a respeito da responsabilização do síndico por eventuais prejuízos causados à coletividade são disciplinados pela legislação civil, sendo que se encontra vigente a Lei 10.406/2002 (Código Civil), que é a principal fonte para nosso estudo.

A responsabilidade civil desse tipo de gestor é baseada na culpa, ou seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá desencadear um procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização dos prejuízos causados.

No Código Civil vigente, especialmente, nos artigos 186, 187, 927, 1.332, 1.333, 1.334 e 1.349, há todos os elementos pelos quais o síndico poderá ser responsabilizado civilmente, ou seja, será obrigado a proceder à indenização do condomínio.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Convém destacar que a Convenção Condominial poderá determinar outras situações em que o síndico poderá além de ser obrigado a indenizar o condomínio, bem como perder o mandato.

No condomínio edilício, o síndico assume papel de destaque, já que é ele o representante legal da massa condominial, ou seja, é ele que responde perante os condôminos e terceiros sobre os rumos de sua gestão.

Para apurar a responsabilidade patrimonial do síndico é necessário analisar cada caso concreto, mas também o comportamento dos demais membros do corpo diretivo do condomínio, pois se trata de uma atribuição desses membros a fiscalização dos atos do síndico.

Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os demais membros do corpo diretivo do condomínio (especialmente os conselheiros), poderão ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão.

Importante ser destacado que a prestação de contas aprovada em assembléia geral é sempre um elemento importante para retirar do síndico a eventual responsabilidade civil, quer por desvio de conduta causadora de prejuízos financeiros ou monetários ou condomínio, quer pela omissão em adotar medidas que só o síndico tem permissão por lei.

Merece realce o fato de que a lei, apesar de determinar a responsabilização patrimonial do síndico, não veda que qualquer um seja síndico, inclusive quem não é proprietário de unidade autônoma em um determinado condomínio.

Temos visto que muitos condomínios têm contratado síndicos remunerados (chamados popularmente de síndicos profissionais), porquanto ninguém quer assumir o cargo. Cabe salientar que nesse caso, antes de contratar o síndico se faz necessária a verificação de sua liquidez patrimonial, inclusive exigindo que seja feito um seguro específico para o caso de má gestão à frente do condomínio.

Nessa linha, a escolha do síndico assume importante papel no condomínio, uma vez que mesmo no caso de ser eleito um condômino haverá a necessidade de que, ao menos, se contrate um seguro de responsabilidade civil, a fim de garantir ao condomínio que na hipótese de má gestão ele possa ser indenizado.

*Rubens José Reis Moscatelli é advogado e presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista – Sicon (www.sicon.org.br).

Fonte: Folha do Condomínio