Quem paga conta de vizinho devedor?

Advogado dá dicas para saber quem irá ter que pagar a conta do vizinho que está devendo

Nada mais revoltante para quem mantém seus compromissos com o condomínio em dia do que ter de arcar com as contas do morador que deixou de pagar a sua parte. “Mas não há saída para o condomínio. Quando um morador deve, os outros têm de arcar com o prejuízo”, explica o advogado de Condomínios Dr. Rômulo de Gouvêa. “O condomínio precisa honrar seus compromissos financeiros e sua única fonte de renda vem dos moradores.”

Segundo dados, a inadimplência em condomínios é de 25% entre os moradores.

Outro problema é que, mesmo pagando pelos inadimplentes, o condômino não tem como brigar para ter seu dinheiro de volta. Somente o condomínio pode negociar com o inadimplente ou acioná-lo na Justiça. Quanto a isso, o especialista, concorda que, no caso de inadimplência na taxa condominial, o melhor a fazer é tentar negociar a dívida de forma amigável, porque a cobrança judicial leva bastante tempo, em média oito anos. Além disso, o boleto bancário de condomínio não pode ser protestado como um cheque, pois não é considerado título de crédito.

Quatro anos rateando prejuízo

No edifício onde mora o engenheiro civil Paulo Sérgio Vieira, um condômino ficou quatro anos sem pagar a taxa condominial, mesmo após inúmeras tentativas de acordo. “Foram feitas comunicações verbais e escritas, mas não houve solução amigável”, conta. O condomínio decidiu, então, acioná-lo na Justiça. “Cada morador pagava entre 3,5% e 4% a mais por causa da inadimplência, o que não é muito, mas a dívida soma R$ 40 mil, além de multas e juros.”

Para o advogado Rômulo Gouvêa, autor do livro “Como neutralizar a inadimplência em condomínios”, o importante é que o condômino saiba que o valor da contribuição mensal aumentou porque algum morador não está honrando com sua parte. “E deve saber que tem direito à devolução quando a dívida for quitada”, explica.

Quando o condomínio aciona o inadimplente na Justiça, o juiz marca audiência para buscar solução. “Geralmente, ela é marcada num prazo de, pelo menos, três meses”, explica o advogado. Caso o condômino seja condenado, ele ainda pode mover recurso de apelação. “Enquanto o tribunal não julgar, a sentença fica suspensa e o condomínio não pode cobrá-lo. Isso costuma levar cerca de 8 anos” diz Gouvêa.

Mesmo que o tribunal julgue a ação favorável ao condomínio, a dívida pode demorar a ser quitada. “Apesar de o condenado ter 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, isso quase nunca ocorre. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel.” Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um perito, a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, ele ocorra.

Assembléia decide uso de verbas

Tendo ganho a causa, o condomínio tem outra questão a decidir: o que fazer com o dinheiro recebido do inadimplente.

Segundo Gouvêa, o mais lógico é que “parcela que deveria ser destinada ao fundo de reserva para obras vá para o fundo de obras; a que deveria cobrir despesas ordinárias seja direcionada para esse fim, e assim por diante”. Caso o condomínio deseje dar outra destinação à verba, a Assembléia-Geral Extraordinária (AGE) deverá ser convocada. “Nela, pode ficar decidido que os moradores não contribuirão com o condomínio por alguns meses ou serão feitas obras de melhoria”, diz. Outra solução é: “tão logo receba o dinheiro, o condomínio deve convocar a AGE para discutir o que será feito com ele. Antes disso, a quantia não pode ser utilizada”.

A Justiça Arbitral

As recentes leis favorecem aos condomínios, temos duas novidades fundamentais:

1. O atual Código Civil permite aplicar juros de mercado ao inadimplente (parágrafo primeiro do Art. 1.336) e ainda aplicar multas especiais até 5 (cinco) taxas de condomínios ao condomínio que atrasa de forma reiterada e costumaz.
2. Outra Lei que muito favorece ao condomínios é a da Justiça Arbitral que reduz a cobrança do inadimplente para o máximo de 90 (noventa) dias ao contrário da Justiça Estatal que em média todo o processo de cobrança condominial gira em torno de 8 (oito) anos.

Para Gouvêa resta uma esperança para o condomínio, só aplicando estas duas medidas legais recentes, basta os condomínios adequarem suas convenções ao atual Código Civil aplicando os 2 dispositivos acima dos novos juros, multas e a Justiça Arbitral, “somente assim o problema de inadimplência de condomínios será solucionado sem prejuízos para os condôminos”.

Ressalta ainda o advogado que até mesmo o condômino inadimplente tem prejuízo, “dando um tiro no próprio pé” pois sua inadimplência causa o aumento constante a taxa condominial com rateio das dívidas dele, e até o seu imóvel é desvalorizado em função do preço alto que torna a taxa de condomínio causada por ele mesmo causado pela inadimplência.

Fonte: Dr. Rômulo Gouvêa