Quando o ediífico é réu

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos mediante convocação de assembleia geral extraordinária, ou então, em casos em que os procedimentos contra o condomínio forem rotina ou de valor pleiteado insignificante, por meio de carta-circular ou edital.

Síndicos habituados por muitos anos a conviver apenas com as regras da Lei do Condomínio (4.591/64) devem ler com redobrada atenção o que dispõe o Código Civil de 2002 a respeito de suas atribuições.

Ao tratar da competência do síndico (art. 1.348), o legislador aproveitou muito da experiência da Lei de 64, porém alterou algumas normas e acrescentou outras. Fica até difícil dizer exatamente o que mudou e o que permaneceu intocado, sem uma leitura atenta.

Chamamos a atenção, por exemplo, para inciso sem correspondência na legislação pretérita, que diz: “Art. 1.358. Compete ao síndico: (…) III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”.

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos, mediante assembleia geral extraordinária, para a qual todos os condôminos sejam convocados (art. 1.354), sob pena de o síndico responder pelo eventual prejuízo que a falta de providências ou de notificação causar ao prédio ou a alguns condôminos.

Havendo motivos justificados, e dentro de seu livre arbítrio, o síndico poderá, correndo pequeno risco, decidir não convocar uma assembleia simplesmente para “dar imediato conhecimento” da existência de “procedimento judicial ou administrativo”, optando por transmitir a informação por meio de carta-circular ou edital. Tal só seria aceitável se tais procedimentos contra o condomínio forem rotina ou se o valor pleiteado (exemplo, mínima diferença resultante do recolhimento atrasado da contribuição social) for insignificante.

Outra obrigação do síndico que não pode ser esquecida é a da guarda da documentação do condomínio pelo prazo de pelo menos cinco anos, embora não conste expressamente do texto do Código Civil. Diz a Lei 4.591/64 que compete ao síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contável, toda a documentação relativa ao condomínio” (art. 22, § 1o, alínea g). Tal regra não constava da redação primitiva da lei, tendo sido inserida posteriormente, quando o projeto do novo Código Civil já se encontrava elaborado. O legislador, por um lapso, esqueceu-se de reler a Lei do Condomínio modificada e fazer a devida alteração do projeto.

Não tendo sido a Lei 4.591/64 derrogada pelas disposições do Código Civil de 2002 naquilo em que este não é contrariado, está o artigo acima mencionado a produzir efeitos. Além do que, ainda que fosse como precaução, a melhor atitude seria mesmo continuar guardando os documentos do condomínio por, no mínimo, cinco anos.

Uma outra omissão, tanto do novo Código como da lei velha, refere-se a uma suposta obrigação do síndico de elaborar, além do orçamento anual, já previsto no inciso VI do art. 1.348, também balancetes mensais. A elaboração de balancetes mensais já se tornou praxe em muitas cidades brasileiras, especialmente naquelas em que o valor da cota é cobrado nos estritos limites das despesas reais do mês, sem margem para sobras. Portanto, na prática a omissão da lei neste caso não é grave.

*Luiz Fernando de Queiroz