Lado a lado com o síndico

Papel do subsíndico se assemelha à função de copiloto. Só que na condução de um “veículo” bem mais complexo

Em um tipo de administração tão complexa quanto trabalhosa, poder contar com auxiliares é muito importante. É por isto que a maioria dos condomínios conta com a figura do subsíndico. Função não prevista em lei, ela é totalmente deliberada em convenção, com o intuito de garantir representatividade legal ao condomínio nos impedimentos, renúncia, ou falecimento do síndico.

A administração de um condomínio é subdividida como na pirâmide organizacional, onde convenção, regimento interno e decisões das assembleias estão no topo e, logo abaixo, está o síndico, sendo seguido pelo subsíndico e pelos conselheiros fiscais.

Apesar da posição no desenho, não há relação de subordinação entre síndico, subsíndico e conselheiros. Assim, o subsíndico responde ao condomínio e não ao síndico.

Sua função é auxiliá-lo na administração diária e, como um copiloto, estar lado a lado com o síndico para substituí-lo, se for preciso.

“A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela convenção do condomínio e, basicamente, suas atribuições são as de substituir o síndico em seus impedimentos”, explica Manoel Maia, vice-presidente do Secovi-Rio e advogado especialista em Direito Imobiliário.

Trabalho em parceria Na maioria das convenções está previsto que diante de situações deste tipo, o subsíndico assume o lugar do síndico para o período que vai até o término do mandato e marca a assembleia para eleição do novo síndico.

“Nada impede, no entanto, que o subsíndico tenha atribuições coadjuvantes com a do síndico, sendo seu parceiro no dia a dia da administração”, acrescenta. Maia cita o caso de condomínios com mais de um bloco, onde há um maior número de subsíndicos, cada um administrando um bloco.

O especialista adverte, no entanto, que em hipótese alguma o subsíndico pode tomar decisões sem consultar o síndico e, como este, os moradores em assembleia.

A exemplo do síndico, o subsíndico também pode ser destituído a qualquer tempo, sempre que assim decidir a assembleia extraordinária convocada especialmente para esse fim. Decisão que exige maioria absoluta dos membros da assembleia.

“Acima de tudo, é importante saber que são os condôminos que deliberam sempre. Síndico e subsíndico são executores dessas deliberações e, como tais, devem prestar conta das suas ações, e de suas consequências”, afirma.

Relação de confiança Uma situação comum é quando o síndico assume o papel de subsíndico para evitar transgredir determinação da convenção para número de reeleições. Isto ocorre quando não há interessados em substituir o síndico e a maioria dos condôminos quer a sua permanência.

“É uma maneira de resolver uma questão. Porém, há que haver uma relação de extrema confiança entre ambos, para que tudo corra bem, pois na hipótese de um problema, a responsabilidade será de quem estiver na função de síndico”, explica Maia, ressaltando a importância de se buscar subsídios na convenção.

Um caso que serve de exemplo é o de Luiz Antônio Teixeira, atual subsíndico do Edifício Príncipe de Gales, em Niterói. Ele é na prática quem faz o operacional e toma muitas das decisões necessárias à administração do condomínio.

Isto porque quando houve a última eleição já estava há dois anos como síndico e não poderia concorrer, segundo o que diz a convenção. Outro morador assumiu na condição expressa de poder contar com ele, visto sua falta de tempo e de experiência para o cargo.

“Não havia quem quisesse e ele então disse que aceitaria se eu pudesse permanecer tocando o barco. Como a convenção prevê que o síndico pode delegar poderes ao subsíndico, permaneci extraoficialmente como síndico, e oficialmente como subsíndico”, conta.

O subsíndico é morador antigo do prédio e sempre foi participativo, tendo atuado em diferentes gestões, seja como síndico, subsíndico ou conselheiro.

“Mais diretamente, ou menos, procuro dar a minha contribuição para manter o condomínio sempre cuidado”, afirma, acrescentando que, possivelmente, retomará a função de síndico, caso persista a dificuldade de encontrar no prédio quem queira o cargo. “Por mim, enquanto puder ajudar, sigo à disposição”, conclui.

O subsíndico e o condomínio

  • Cabe aos próprios condôminos, através da convenção, deliberarem sobre a existência, ou não, de um ou mais subsíndicos, disciplinando suas funções
  • A convenção também deve prever a eleição do subsíndico, com mandato que não deverá exceder dois anos, sendo permitida a sua reeleição
  • O subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas só assume na ausência esporádica, na renúncia, ou no falecimento do mesmo
  • No caso de renúncia ou morte do síndico, compete a ele convocar nova assembleia para que seja feita uma nova eleição
  • A substituição do síndico pelo subsíndico não pode ter caráter permanente. No caso de renúncia ou destituição do síndico, ele também deve ser substituído
  • O subsíndico também pode ser destituído, caso os condôminos assim deliberem em assembleia específica para este fim.
  • Na hipótese do subsíndico atuar como síndico, poderá ser responsabilizado pelos seus atos e omissões durante este período.
  • Nos condomínios constituídos por diversos edifícios, cada um pode ser administrado por um subsíndico.
  • Na omissão da Convenção, o subsíndico poderá ser locatário, morador ou não morador, ou mesmo um funcionário do condomínio.
  • Não é comum haver remuneração ao subsíndico, nem isenção de suas contribuições condominiais. Porém, os condôminos podem deliberar em assembleia para isto, caso queiram.

Fonte: iCondominial