Inadimplência: Como os síndicos podem atualizar as dívidas

Mesmo em um contexto de otimismo diante da queda dos atrasos nos pagamentos dos rateios, os síndicos devem ficar atentos à gestão da inadimplência. E considerar decisão do TJSP que instituiu fórmula para cálculo e atualização dos débitos.

Os dados mais recentes da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) sobre as ações de cobrança dos rateios sugerem um movimento de queda nos atrasos e na inadimplência. Levantamento feito pela entidade junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) mostra recuo de quase 10% nas ações no último mês de março em relação a fevereiro, e de 22% sobre o mesmo período de 2013.

Segundo a administradora do setor, Rachel Heilborn Mugayar, os condomínios estão mais firmes nas abordagens com os inadimplentes. “Há um novo entendimento sobre as restrições de uso das áreas comuns. Pela compreensão anterior do Código Civil, tínhamos que nada podia ser feito contra o inadimplente.” Agora, os gestores buscam alternativas, como, por exemplo, estabelecer valores equivalentes a uma taxa de rateio para locação dos espaços, concedendo descontos de 95% aos adimplentes. De outro modo, há maior rigor nas cobranças, com uma gestão mais constante. Ambas as medidas têm desestimulado os atrasos, analisa Rachel. “As pessoas estão buscando mais acordos e aquelas que poderiam se tornar inadimplentes, procuram não atrasar.”

O advogado Cristiano De Souza Oliveira propõe ainda aos condomínios seguir regra do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) na hora de atualizar os débitos da inadimplência. A fórmula usual, praticada pelo mercado, atende ao roteiro a seguir:

Valor do rateio + aplicação de multa de 2% (Código Civil) + aplicação de juros + correção monetária na virada do mês

Mas desde 2011, uma decisão do Judiciário (julgado do Egrégio TJSP, número 0119057-13.2008.8.26.0008) considera que o correto seria os condomínios aplicarem a seguinte fórmula na hora de atualizar cada cota em atraso:

Fórmula definida pelo TJSP

Conforme o relator da matéria, o juiz Romeu Ricupero, não cabe, nas atualizações desses débitos, a “aplicação de multas sobre juros ou vice-versa”, sob pena de ocorrer uma majoração indevida da dívida

Fonte: Direcional Condomínios