Fachadas das edificações exigem manutenção, limpeza e pintura periódicas

Há 11 anos síndica do Condomínio Edifícios Málaga e Maiorca, no Campo Belo, zona Sul de São Paulo, Aurora Rahal acumula nada menos do que 103 obras realizadas no período.

Da impermeabilização à reforma elétrica completa, passando pela colocação de gaiolas de segurança na entrada, ela já fez de tudo no empreendimento de 30 anos. E agora está de olho na necessidade de pintura da fachada, pois a última intervenção ocorreu há cerca de cinco anos.

“Vejo que está precisando de cuidados, já passou da hora de fazer uma nova pintura”, aponta. O bege clarinho e o marrom que cobrem a argamassa já não estão mais vistosos, mas para ela a questão vai além da estética. “Ainda bem que não tem infiltração ou fissuras aparentes. Sei que a pintura também é importante para proteger e evitar problemas”, diz a síndica, que pretende contratar o serviço até o final do ano.

O cuidado com a fachada é mais do que um zelo pela preservação e valorização do patrimônio. É também uma obrigação legal. O artigo 1.348 do Código Civil aponta a responsabilidade do síndico para “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. E no caso da cidade de São Paulo, a Lei 10.518/1988, regulamentada pelo Decreto 33.008/1993, estabelece a obrigatoriedade de pintura ou lavagem das fachadas (de acordo com a natureza do revestimento) no mínimo a cada cinco anos, como forma de garantir as condições estéticas do empreendimento.

“Infelizmente a maioria só age quando existe um problema”, analisa o advogado e consultor jurídico Cristiano De Souza Oliveira. Segundo ele, a legislação prevê multa em caso de descumprimento, porém o dispositivo anda um pouco esquecido e praticamente não há fiscalização. Enquanto isso, nas fachadas, prossegue Cristiano, pipocam trincas, fissuras, rachaduras, descascamento, manchas e bolhas. E as intervenções, nesses casos, se detectada uma causa estrutural, vão exigir mais do que uma simples pintura ou troca de revestimento. Daí torna-se necessária a comunicação à Prefeitura para a realização da obra, acrescenta o advogado. “Para tratar fissuras, por exemplo, tem que ser feito um pedido de autorização ao município de São Paulo. A prefeitura avalia questões de segurança, como a necessidade de colocação de telas de proteção em determinados pontos, de acordo com os ventos. Isso porque há fachadas bem próximas da passagem da via pública”, esclarece. Além disso, é preciso estar atento ainda a uma Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho, a NR 35 (sobre trabalho em altura), estabelecida em 2012 e que determina os requisitos para atividades executadas acima de dois metros de altura.

Cristiano De Souza recomenda muita atenção na contratação de empresas para a realização dos serviços. É preciso se certificar de que exista um engenheiro responsável com a devida especificidade, que se busque a documentação necessária na prefeitura e que a empresa siga rigorosamente as determinações legais para o exercício da função.

COM A PALAVRA, O ENGENHEIRO

A maioria das fachadas dos condomínios residenciais de São Paulo é de argamassa com pintura, pastilhas ou revestimentos cerâmicos. Sua manutenção básica inclui lavagens a cada dois ou três anos e, no caso da argamassa, também a repintura, que costuma ter durabilidade em torno de cinco anos se for usada tinta acrílica de boa qualidade. A periodicidade exata, no entanto, vai depender dos agentes agressivos a que o empreendimento estiver exposto – como poluição, chuva ácida, maresia, índice pluviométrico etc. –, os quais podem reduzir a durabilidade dos cuidados. Também fazem diferença o tipo do material utilizado e sua aplicação.

Por isso, o engenheiro civil da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities), Celso Couto Júnior, recomenda primeiramente uma inspeção visual atenta a cada seis meses, que pode ser feita pelo próprio zelador. Além disso, uma vistoria técnica mais detalhada deve ocorrer a cada dois ou três anos, preferencialmente conduzida por especialista. Se a região for cercada de agentes agressores, o intervalo de tempo pode cair para um ano. Assim será possível identificar qualquer problema ao primeiro sinal e agir rapidamente, evitando que se agrave.

“Se aparecer fissura ou trinca, é preciso avaliar imediatamente. Costumo comparar com a febre, ou seja, é um sintoma. Febre pode estar ligada a uma unha encravada ou um câncer, da mesma forma uma trinca pode ser algo simples ou sinal de problema maior”, afirma o engenheiro. Segundo ele, tem coisas que são naturais, como por exemplo, o fato de a argamassa não resistir muito a efeito de tração e abrir uma fissura quando retrai. “Por outro lado, também pode ser um sinal de que o prédio esteja recalcando, daí o assunto é grave”, esclarece.

DESCOLAMENTO DE PASTILHAS

O fato é que quando se abrem fissuras, ocorre infiltração de água, gerando manchas, estufamentos e afetando o interior dos apartamentos. No caso de pastilhas ou cerâmica, de acordo com o engenheiro, a água pode também entrar pelo rejunte, correr por trás e provocar a queda da argamassa e do revestimento. É uma situação mais comum em locais com alto índice de chuvas, pois tanto a argamassa quanto o concreto se dilatam ao receber água e se contraem quando perdem, num movimento chamado termo-higroscópico. “E revestimento em pastilha, geralmente, quando cai de um lado há problema também do outro e é preciso trocar tudo”, alerta Couto Júnior.

“Estou há 28 anos fazendo perícia e tem momentos em que bato o olho e já sei qual é o problema; mas tem horas que não, que é preciso estudar e investigar a causa e pode haver mais de uma. Normalmente retração de massa e fissura de recalque, que são os problemas mais frequentes, já identifico de imediato”, afirma o engenheiro, que aponta uma relação direta entre a ocorrência de problemas e a construção do prédio. Ou seja, muito do que acontece resulta da execução da obra, com eventual uso de produtos inadequados ou da aplicação errada, que comprometem muito a durabilidade dos revestimentos e potencializam as chances de problemas. Por exemplo, a aplicação de revestimento inadequado por questões de economia, com assentamento feito às pressas, possivelmente vai resultar no descolamento de pastilha.

Portanto, não é só prédio antigo que está sujeito a problemas na fachada. E a melhor conduta é sempre manter o rigor na inspeção periódica, como postura preventiva. “Uma vez identificada a patologia, o especialista poderá indicar o que deve ser feito e estabelecer prioridades”, conclui o engenheiro.

Fonte: Direcional Condomínios