Eu não sabia de nada…!!!

Poderá a resposta acima ser dada pelos moradores de condomínio ou pelo síndico quando faltar dinheiro no caixa do condomínio ou quando os imóveis do condomínio desvalorizarem? Outra pergunta que poderá ser feita é: Quem é o responsável legal por estas perdas?

Todos sabem das dificuldades do síndico e dos condôminos em equilibrar as contas do condomínio com a atual política de reajuste das taxas públicas praticadas em valores acima da inflação.

Fato é que o atual Código Civil trouxe, a partir de 2002, uma esperança para o proprietário de apartamento, com o objetivo de aliviar as taxas de rateio de despesas de condomínio, com a redução do ônus da inadimplência que recai sobre os condôminos que são pontuais.

A intenção do escritor do Novo Código foi estabelecer ferramentas para estancar a sangria financeira no caixa do condomínio, causada pela inadimplência estimulada pela lei anterior 4.591/64. Esta lei, foi editada em uma época em que não havia inflação (42 anos atrás – em 1.964) onde consta somente uma multa de até 20% aplicada uma vez só ao inadimplente, quando forem pagas as taxas atrasadas e o juro fixado em 1% ao mês.

Com o recrudescimento da inflação no Brasil, aliado à crise nos ganhos e empregos, este percentual de multa tornou-se ineficaz e ao contrário de inibir a inadimplência estimulou o calote no condomínio, pois o condômino inadimplente passou a pagar sua dívida com a taxa única de multa de até 20%. Esta multa, paga uma vez só, um dia após o vencimento ou 365 dias depois é a mesma, fixa e não cumulativa e nem proporcional.

Estes fatores (juro fixado em 1% e multa fixada em até 20%) retro-alimentou a crescente taxa de rateio das despesas condominiais entre os condôminos pontuais, que passou a financiar, com o custo baixo, o inadimplente. Para verificar que a multa é irrisória basta dividir o percentual da multa de até 20% pelos meses de um ano de inadimplência, encontramos a correção irrisória máxima de 1,66% de multa fixa mensal. Veja abaixo demonstrativo financeiro das perdas de caixa do condomínio.

O Código Civil veio com o objetivo de restabelecer as finanças condominiais, pois as taxas condominiais no Brasil já atingem o valor do aluguel e a projeção, em 2003 – Esta projeção era de que este fato somente ocorreria em 10 anos, portanto em 2013. Porém a realidade se antecipou à projeção. Hoje, 7 anos antes do prazo projetado as taxas de condomínio já atingem o valor do aluguel de muitos condomínios e poderá inviabilizar todos os condomínios no Brasil, como já está acontecendo em alguns que não conseguem pagar as contas de água e demais serviços imprescindíveis devido a dois fatores: primeiro ao alto custo da taxa de condomínio; segundo, a conseqüência lógica, a inadimplência que quebra o caixa do condomínio.

A causa principal da inadimplência é que a falta de atualização das correções irrisórias das taxas de condomínios atrasadas que estimulam a inadimplência. As convenções são antigas e desatualizadas, regidas ainda pela Lei 4.591/64 – embora esta lei fora alterada substancialmente pelo Código Civil – a maioria dos condomínios estão aplicando ainda os índices previstos na lei antiga, por exemplo, juro fixado em 1% ao mês ao inadimplente. Este fato, aliado à multa reduzida para 2% sem aplicar juros de mercado autorizado pelo Código Civil causam uma quebra de caixa do condomínio. A continuar assim estaremos diante da falência do mercado imobiliário condominial. O vilão deste triste episódio tem nome e endereço, chama-se inadimplência, e o endereço é o condomínio.

Como exemplo, tomos afirmar que somente com a aplicação da multa de 2% e a taxa de juros fixado em 2% apenas, enquanto que pode o condomínio aplicar juros de mercado e multas especiais ao inadimplente reiterado e contumaz, de acordo com o Código Civil, estes mecanismos legais proporcionam o equilíbrio financeiro ao condomínio, e ferramentas para neutralizar a inadimplência e manter a saúde financeira do caixa do condomínio.

A Convenção de Condomínio atualizada ao Código Civil pode estabelecer juros reais de mercado, por exemplo: até de 0,33% ao dia para o inadimplente, o percentual deste índice de juros de mercado fica a ser definido a critério de cada condomínio. Poderá a Convenção do Condomínio atualizada autorizar outros índices. Somente aumentando os juros de 1% para 2% a recuperação de caixa aumenta 90% ao ano, conforme planilha abaixo. Tudo isto autorizado pelo Código Civil.

Pode ainda o condomínio estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado e contumaz, conforme critérios estabelecidos e aprovados na Convenção dos Condôminos. Esta atualização completa poderá proporcionar uma recuperação de caixa do condomínio de até 178% ao ano. Variando em função dos juros estabelecidos, de 2 a 10% ao mês. Registre-se que não se trata de ganho financeiro mas recuperação financeira inflacionária em relação aos índices antigos quando o juros era fixado em apenas 1% ao mês.

O legislador proporcionou aos co-proprietários de um condomínio o poder de administrar seu patrimônio, defendendo-o de ataques dos inadimplentes. Não há outra alternativa! A omissão poderá custar muito caro aos proprietários de imóveis em condomínio.

Conclusão: O principal motivo pela falta de recuperação de caixa é a inadimplência, cujo efeito colateral é a desvalorização dos imóveis, pois causa o incessante aumento da taxas de condomínio causada pelo re-rateio da parcela pelos condôminos pontuais para cobrir a brecha dos inadimplentes, pois tem-se que pagar as despesas totais do condomínio como água, pessoal e demais despesas, inclusive com o uso do Fundo de Reserva, eventualmente.

A solução é a atualização da convenção ao atual Código Civil que corrige os valores do inadimplente de acordo com a inflação e os itens abaixo:

1 – Receber c/ juros de até 0,33 % ao dia (10% ao mês) do inadimplente;

2 – Aplicação de multas progressivas ao inadimplente reiterado até 5 taxas de condomínio; (este item compensa a redução da multa de 20% para 2%)

3 – Interrupção do fornecimento de água e gás ao inadimplente;

4 – Denunciar o inadimplente no SPC;

5 – Cobrança através da Justiça Arbitral (mais rápida que a tradicional)

Fonte: Jornal do Síndico