Entrevista – Manutenção Predial, Modernização e Valorização Imobiliária

As estruturas construtivas são feitas para durar, por isso recebem acabamentos que as protegem, como a pintura e a impermeabilização. Abandonar sua manutenção e atualização é matá-las um pouco a cada dia, analisa em entrevista Alexandre Luís de Oliveira, engenheiro civil com ampla atuação no segmento.

Conservação, manutenção preventiva e corretiva, adequação às novas normas técnicas e hábitos, além da modernização, representam um movimento contínuo que garante vida longa às edificações e ao seu bom uso. Porque alguns de seus sistemas e equipamentos acabam, seja pela ação natural do tempo ou mesmo descaso e má utilização.

O engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira justifica em entrevista exclusiva à Direcional Condomínios porque essa é uma área na qual não se pode fazer remendos, nem adiar ou protelar intervenções. Empresário da área da construção, Alexandre assumiu neste ano o cargo de síndico no edifício em que mora há 17 anos, na Vila Nova Conceição, bairro nobre da zona Sul de São Paulo. Lá, ele terá que contratar obras de vulto mediante a demora de manutenção de alguns sistemas. “O prédio tem infiltração na fachada, nos beirais, em parte da cobertura.

A manutenção da fachada não é simplesmente uma repintura e hoje estamos com um custo maior, porque houve demora na rotina da manutenção preventiva; agora ela vai ser corretiva também.”

Alexandre foi um dos organizadores do Manual de Manutenção Preventiva produzido pelo Sinduscon e Secovi, respectivamente Sindicatos da Construção e Habitação de São Paulo. Atua como empresário na área de construção, além de ser consultor em gestão pós-obra. Coordena o desenvolvimento de uma norma técnica para inspeções prediais junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e está no conselho consultivo do Sinduscon. Alexandre desenvolveu ainda um software para auxiliar síndicos e gestores prediais nas rotinas da manutenção preventiva. A seguir, os principais trechos de sua entrevista.

CICLO DE VIDA DAS CONSTRUÇÕES E EQUIPAMENTOS

As construções são feitas de vários sistemas e subsistemas. Para cada um deles existem as garantias, as rotinas de manutenção preventiva necessárias e um prazo de vida útil. Nada dura para sempre, portanto, chega um ponto em que a manutenção preventiva ou corretiva não é suficiente. É preciso refazer o subsistema ou substituir o equipamento, como no caso da impermeabilização, que tem vida útil entre 25 e 30 anos. Ou como no caso do extintor de incêndio, em que chega um ponto em que é preciso substituir o equipamento, pois o produto não atende mais a sua necessidade fim. Outros sistemas devem ser trocados porque não têm desempenho suficiente e começam a apresentar um custo de manutenção maior do que a aquisição de um novo.

Na parte estrutural, é preciso se preocupar com o acabamento e com o que a protege. Por exemplo, a pintura não é somente um produto de acabamento visual, decorativo, ela é uma proteção da alvenaria, do revestimento ou da peça de estrutura. Ela tem essa função também. Se você não faz a manutenção da pintura, o meio ambiente começa a agredir o material e você passa a ter problemas. Mas a estrutura pode ser comprometida também por ações externas, como pela batida de um carro no pilar em uma garagem. Ou ainda pelo mau uso de uma área, como colocar um vaso com uma planta enorme em uma estrutura que não foi concebida para isso. A situação acontece muito com terraço, onde se colocam muitos vasos, mobiliário, fechamento com vidro etc. A estrutura poderá ter sobrecarga, fissurar, apresentar trinca, infiltração, e aí se atingirá a vida útil do material, que poderá até entrar em colapso.

RESPONSABILIDADES DE SÍNDICOS E CONDÔMINOS

A responsabilidade nas áreas privativas é do proprietário e, nas comuns, o responsável legal é o síndico. Mas os proprietários são corresponsáveis, têm que suprir o síndico de condições de se colocar em prática as manutenções. Eles também devem cuidar da unidade. Já os síndicos devem exigir algumas manutenções que possam colocar em risco os demais, como nas esquadrias, por exemplo, que podem cair e causar acidente. Também precisam se preocupar mais com as reformas que os proprietários fazem, porque uma pequena modificação pode impactar em problema na área comum.

INSPEÇÃO PREDIAL

Assumi a responsabilidade de estar síndico sob a condição de que o condomínio aprovasse a contratação de uma inspeção predial e a elaboração do programa de manutenção e conservação baseada nessa inspeção. Ela é importante para saber em que momento se inicia a rotina de cada manutenção: existem as mensais, bianuais, anuais e até a cada cinco anos. A inspeção vai apontar ainda se há algum sistema ou subsistema em que não compensa implantar a manutenção preventiva, mas sim uma substituição ou reforma.

PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO

O síndico dispõe da NBR 5.674/2012, norma que direciona como elaborar um programa de manutenção preventiva do condomínio. Teremos ainda outra norma de gestão das reformas. Mas, na verdade, os síndicos devem contratar profissional legalmente habilitado, um engenheiro ou arquiteto, para elaborar esse programa. O profissional precisa conhecer o empreendimento e identificar todos os sistemas, subsistemas e equipamentos e fazer uma rotina de tudo o que será feito no condomínio, desde a programação semanal de serviços até a de ‘cinco anos’.

OMISSÕES MAIS COMUNS

Entre os sistemas que mais sofrem desgaste está o elétrico, porque a cultura de manutenção dele é praticamente zero, ninguém lembra que uma vez por mês é necessário verificar os interruptores e tomadas, e a cada seis meses reapertar todas as conexões. Se elas estiverem frouxas, há fuga de energia, aumento de consumo, desgaste dos materiais ligados ao circuito, então é um item que precisa ser feito e por profissional qualificado (eletricista) e capacitado (treinado na NR10). Em geral, só há intervenção quando acaba a energia, ou acontece um curto circuito ou colapso do sistema.

A repintura dos gradis é outra área em que a manutenção parece simples, mas não é. Se você não oferece tratamento correto dos pontos de corrosão, esses, mesmo debaixo de nova tinta, continuarão e isso é um ponto sério porque as pessoas se debruçam no gradil dos terraços. Já nas coberturas, ninguém fica verificando se as bases das antenas, da luz de piloto e das hastes do para- -raios estão ou não com corrosão. São peças que podem sair voando e ninguém sabe onde poderão cair. Também tem o ártico da cobertura do prédio, que se não tiver fechamento de alvenaria ou gradil e com no mínimo 90 cm de altura, precisará dispor de uma linha de vida. Qualquer pessoa que suba lá para manutenção terá que estar com cinto de segurança enganchado nessa linha de vida, uma obrigação da NR 18. O eletricista, o pessoal da Net e o pintor vão lá, e se caírem, a responsabilidade será do síndico.

“ESCRITURAS SAGRADAS” DA MANUTENÇÃO

(DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS AO CONDOMÍNIO)

1 – Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico);

2 – Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC). Através desse escopo observam-se minúcias que, com o tempo, contribuem para a deterioração dos sistemas e materiais. Por exemplo, o engenheiro Alexandre Oliveira recomenda fazer o controle do pH da água a cada três anos, pois se houver muito cloro, isso poderá corroer os metais ao longo do tempo;

3 – Documentos legais obrigatórios: RIA (Relatório Anual de Inspeção dos Elevadores); Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA); Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); Selo de recarga dos extintores; Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás; etc. Originalmente, toda essa documentação precisa ser fornecida pela construtora, mas depois a renovação fica a cargo do síndico, não apenas em função dos prazos legais, mas também da atualização dos sistemas e instalação de novos equipamentos.

NORMAS BÁSICAS

ABNT

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) oferece ampla normatização para a área de edificações e sistemas construtivos, desempenho de materiais e manutenção, entre outros. E agora prepara um corpo de diretrizes que pretende auxiliar técnicos e contratantes no acompanhamento e gestão das reformas, orientando-os sobre como avaliar as implicações das reformas; definir sua amplitude; prover a segurança das pessoas; identificar riscos potenciais; desenhar o projeto técnico e o planejamento; além das condições para contratação de uma empresa. Boa parte das normas, conhecidas como NBR, são de uso profissional, mas os síndicos e gestores condominiais devem se certificar de sua aplicação, como no caso 14.037/2011 (utilizada pelas construtoras nos manuais de manutenção preventiva) e 5.674/2012 (de gestão desses trabalhos). É importante saber ainda que há uma NBR, a 15.575/2008, que obriga ao atendimento de um padrão mínimo de desempenho dos materiais.

ART – CREA / RRT – CAU

Os profissionais da engenharia e arquitetura, associados aos seus conselhos de classe, devem emitir sempre, respectivamente, a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). O primeiro está vinculado ao CREA e, o segundo, ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

NR/MINISTÉRIO DO TRABALHO E EMPREGO (MTE)

O País mantem em vigor várias leis e normas que procuram garantir a saúde e segurança dos trabalhadores. Na área de construção e reformas, as principais Normas Regulamentadoras (NR’s) (fiscalizadas pelo MTE) são: NR-6: Equipamento de Proteção Individual; NR-7: Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO); NR-9: Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); NR- 10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade; NR-18: Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção; e NR-35: Requisitos Mínimos e Medidas de Proteção para o Trabalho em Altura.

Fonte: Direcional Condomínios, Rosali Figueiredo