Dívida Condominial e Créditos

Por: * Rodrigo Karpat

A cessão de crédito é quando, ao mesmo tempo, ocorre a aquisição pelo adquirente e a perda pelo cedente dos direitos oriundos ao crédito original. Via de regra, de forma onerosa. É válida independente da causa principal que levou à cessão dos créditos, como no caso das ações de cobrança de condomínio.

O crédito passa a ser um bem patrimonial que será negociado através de um contrato, sendo a cessão uma forma de alienação. O condomínio não conseguirá efetivar tal transação por instrumento público porque não tem personalidade jurídica.

Porém, isso não representa um problema, já que os créditos poderão ser cedidos pela forma particular (Art. 288 do Código Civil).

O negócio jurídico que deu origem à cessão deve existir, ser válido e eficaz para que a cessão possa gozar desses atributos. A possibilidade da cessão conforme aduzido no Código Civil é a regra, e a impossibilidade exceção (bens fora de comércio, intransmissíveis, crédito de alimentos e impenhoráveis). Sendo possível a alienação do objeto litigioso sem que isso represente alteração da relação jurídica no processo.

A representatividade no processo continua em nome do condomínio, que quando receber o crédito deverá transferir ao adquirente dos direitos creditórios. Desta forma, não se encaixam na exceção de direitos inegociáveis as dívidas de condomínio, as quais em tese podem ser negociadas.

A cessão de crédito em geral deve ser realizada através de um instrumento público ou instrumento particular. Conforme já explicado acima, para o caso específico de dívida condominial, recomenda-se a utilização de instrumento particular.

O instrumento particular deve seguir o descrito no artigo 654, parágrafo 1º do Código Civil, sendo que a falta da formalidade exigida não inviabiliza a cessão, apenas a torna ineficaz contra terceiros: “o instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.”

A cessão não terá eficácia contra o devedor, caso este não tenha sido devidamente notificado, conforme o artigo 290 do Código Civil (CC): “a cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita.”

O artigo 298 do CC não se aplica ao condomínio quanto à dívida que ele mesmo penhorou, porém, a cessão não poderá ser realizada se terceiros tiverem levado o bem a penhora. “O crédito, uma vez penhorado, não pode mais ser transferido pelo credor que tiver conhecimento da penhora; mas o devedor que o pagar, não tendo notificação dela, fica exonerado, subsistindo somente contra o credor os direitos de terceiro” (Art. 298 do CC).

Na mesma esteira, esclarece a obra de Caio Mário da Silva Pereira: “sendo o credor, como efetivamente é, livre de dispor de seu crédito, não necessita da anuência do devedor para transferi-lo a terceiro, porque o vínculo essencial da obrigação sujeita-o a uma prestação; e não existe modificação na sua substância se, em vez de pagar ao primitivo sujeito ativo, tiver de prestar a um terceiro em que se sub-rogam as respectivas qualidades, sem agravamento da situação do devedor” (Instituições de Direito Civil, Vol. II. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p.371).

Desta forma, conclui-se clara a possiblidade de cessão dos créditos oriundos da dívida condominial. Nesse sentido, por exemplo, uma decisão da Justiça paranaense manteve a legitimidade do condomínio para agir contra os condôminos inadimplentes, mesmo este mantendo contrato de prestação de serviços para cobrança das cotas condominiais com empresa especializada e recebimento dos valores adiantados.

Fonte: Folha do Condominio