Condomínios buscam saídas para a inadimplência

Contratação de garantidoras e repasse das dívidas para empresas de cobrança são algumas das estratégias adotadas.

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Para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das taxas em dia, alguns síndicos e gestores de condomínios têm recorrido ao serviço de garantidoras ou terceirizado as dívidas dos condôminos para empresas especializadas em cobrança. A alternativa ajuda a aliviar o caixa do condomínio, mas pode gerar ações judiciais e muita dor de cabeça para o devedor, que terá de arcar com custos maiores para quitar a dívida.

Na Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio, por exemplo, 20% dos cerca de 150 clientes da carteira contam com o serviço para garantir as reservas do condomínio em caso de atraso por parte dos condôminos.

As empresas garantidoras adiantam para o condomínio o valor integral de sua receita mensal, mesmo que os condôminos não tenham pago suas taxas. Dessa forma, a responsabilidade pela cobrança dos moradores com pagamentos em atraso ou inadimplentes passa a ser da empresa, que fica com o valor corrigido pago pelo devedor. “Isso tira a dor de cabeça e o risco de o condomínio não receber, fazendo com que o síndico possa focar seu trabalho em outras questões”, diz André Zacarias Tallarek de Queiroz.

Segundo o sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, a venda de dívidas é legal. Mas o que gera muitas discussões é sobre a maneira como isso acontece. Ele diz que pode ocorrer de os índices utilizados pelas empresas para a atualização dos valores serem superiores aos divulgados pelo governo, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que servem de parâmetro para a correção do valor devido.

O diretor financeiro do Sindicato dos Síndicos do Paraná, Ezequiel de Camargo Ventura, afirma que a falta de uma legislação estadual específica sobre o tema leva algumas dessas empresas a cobrar taxas abusivas dos condôminos inadimplentes, o que dificulta a negociação e o pagamento do saldo. “Nós temos orientado os síndicos que nos procuram para que não façam contratos ou transfiram as dívidas até que haja uma legislação específica”, diz.

Além dos prejuízos ao condomínio e aos condôminos que pagam em dia, o não pagamento das taxas pode trazer sérias consequências para o devedor, incluindo a perda do imóvel que é levado a leilão para sanar a dívida.

Estímulo

Segundo Ricardo Wypych, advogado do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a redução do valor da multa pelo atraso do pagamento de 20% para 2%, decorrente da entrada em vigor do novo Código Civil de 2003, pode ser um dos fatores de estímulo à inadimplência. Em julho, o índice de inadimplência – atraso de mais de 30 dias no pagamento – dos condôminos em Curitiba atingiu a marca de 6%, segundo dados do sindicato.

 
Hora da compra

Verificar a situação financeira do imóvel previne problemas

Quem está em busca de um imóvel para comprar deve verificar a situação financeira da unidade junto ao condomínio. Caso o imóvel esteja com dívidas relacionadas ao não pagamento das taxas de condomínio, elas serão automaticamente repassadas para o novo dono. “Quem compra assume a dívida, pois esta é uma conta que acompanha o imóvel e não o seu proprietário”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Guilherme Augusto Becker, sócio da Becker & Soares Advogados Associados.

O comprador deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração de quitação da taxa condominial do imóvel antes de fechar o negócio. Esse documento evita que ele assuma um problema sobre o qual não tinha conhecimento e permite que possa se defender no futuro, caso surjam dívidas.

“Se houver pagamentos em aberto, o comprador pode negociar com o atual proprietário e solicitar um abatimento no valor pago pelo imóvel para sanar a dívida”, diz Becker. Retirar uma certidão atualizada no registro de imóveis é outra orientação do advogado, pois nela é possível verificar se o imóvel teve sua penhora averbada.

Donos e inquilino dividem encargos condominiais

Ao contrário do que ocorre com os moradores que são proprietários dos imóveis, os locatários das unidades têm responsabilidades distintas sobre o pagamento das despesas que compõem a taxa de condomínio.

Segundo a Lei Nº 8.245/­1991, conhecida como Lei do Inquilinato, quem aluga o imóvel custeia os encargos relacionados às despesas ordinárias, à manutenção do dia a dia do condomínio. “Ele paga taxas sobre energia elétrica, água e gás, por exemplo”, cita Ricardo Wypych, advogado do Departamento Jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Custos considerados extraordinários, por sua vez, são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Entram nesta lista obras de benfeitorias realizadas pelo condomínio que venham a valorizar o imóvel, explica Joseph Ernest Gardemann Filho, sócio da Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio.

A forma como a cobrança de cada parte é realizada, entretanto, varia de acordo com o condomínio. O sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, explica que alguns condomínios encaminham boletos separados com os valores a serem pagos pelo dono do imóvel e pelo locatário. Outros enviam uma única conta, ficando a cargo de quem aluga cobrar a parte devida do proprietário. “Geralmente cada um assume sua responsabilidade, mas há casos de locatários que entram na Justiça para cobrar essas despesas”, conta.

Fonte: Gazeta do Povo