Como valorizar o patrimônio

Quem mora em condomínio também costuma pensar no prédio ou conjunto como um investimento, um patrimônio. Os imóveis tradicionalmente são a opção de aplicação preferida para significativa parte das classes A e B no Brasil.

Adquirir um apartamento passou a ser considerada uma maneira eficiente de se proteger contra as reviravoltas na economia e dos riscos de aplicações financeiras ou da incerteza da bolsa de valores. Culturalmente, existe também no país a ideia de que um imóvel “ninguém pode roubar”.

Nesse contexto, a tarefa de manter ou aumentar o valor do patrimônio de às vezes milhares de moradores é mais uma das responsabilidades que recaem sobre a administração do edifício – personificado na figura do síndico.

Como todo investimento, porém, o imóvel exige uma atenção permanente. Um dos maiores problemas é a depreciação do produto. À medida que o tempo passa, o edifício e suas unidades vão perdendo gradualmente valor. Isso ocorre não só pelo desgaste na estrutura como também por tendências no mercado imobiliário.

A dinâmica do setor e o nem sempre ordenado desenvolvimento urbano fazem com que rapidamente um bairro então considerado nobre deixe de ser classificado como de alto padrão. Mudanças na vizinhança também têm um peso decisivo na valorização do condomínio. Se um bar ou uma casa de shows – que fique aberta até a madrugada – se instala perto do condomínio, naturalmente ele perderá valor.

Há ainda o problema da desvalorização tecnológica. Prédios construídos décadas atrás possuíam instalações adequadas para as necessidades da época, enquanto as demandas certamente se modificaram com o tempo. Exemplo mais emblemático, são a falta de estrutura de muitos edifícios para receber cabos de TV e internet, recursos que se popularizaram muito rapidamente.

Edifícios mais antigos também costumam ter vagas de garagem insuficientes, ausência de elevadores ou de áreas comuns de lazer. Sem condições de competir com o preço de modelos mais novos e com melhores instalações, o preço cai.

O que o síndico pode fazer

Se todos esses fatores estão distantes do alcance do síndico e da administração do edifício, a conservação da estrutura e da aparência do condomínio, algo tão importante para a valorização do condomínio, não está. Evitar a decadência física e fugir da desvalorização em muitas situações depende da capacidade e da visão do síndico e de seus auxiliares em realizar reformas.

manutenção 6É preciso criar uma nova mentalidade pensando que o gasto periódico com manutenção e preservação do patrimônio acaba funcionando não como uma despesa, mas como um investimento para o futuro do condomínio. Uma postura que quase sempre não é prioritária para os síndicos.

Para a administradora Leocádia Pauletto, que durante anos gerenciou centenas de imóveis do Fundo de Pensão Fusesc (Fundação Codesc de Seguridade Social), a predominância da manutenção corretiva sobre a preventiva nos condomínios é estimulada por uma série de fatores econômicos, culturais e técnicos. “Na ordem econômica, de um lado ficam proprietários e locatários querendo reduzir custos e do outro as benesses dos prestadores de serviço”, explica.

Na área técnica, para a especialista, o problema é agravado pela falta de planejamento integrado e por consertos ineficientes. Por fim, culturalmente, a resistência em assumir novos comportamentos e concepções na administração faz com que o síndico não adote métodos que otimizem os recursos e a infraestrutura.

Manutenção

Uma manutenção contínua eficiente no condomínio começa com cuidados permanentes nos cartões de visita do condomínio, como os jardins, entradas, fachadas e elevadores. Manchas em paredes, desgastes em revestimento ou pinturas que não são refeitas há mais de cinco anos, por exemplo, são detalhes que chamam a atenção de quem está de fora, o que como conseqüência acaba abalando a imagem do prédio e reduzindo o valor de mercado de seus imóveis. Afinal, as partes à vista apresentam o conjunto a quem não vive nele.

Fora do campo de visão dos visitantes, também há diversos setores do condomínio que exigem atenção. Áreas como instalações hidráulicas, elétricas, vigas e colunas podem precisar de reparos que, se feitos com antecedência, tendem a evitar gastos emergenciais vultosos no futuro. O mais indicado é procurar uma prestadora de serviço especializada em check-up predial para avaliar que setores necessitam de reformas mais urgentes.

Engenheiros especializados trabalham com roteiros de checagem em variadas áreas do prédio e produzem laudos com garantia sobre a situação deengenheiro 2 conservação do prédio. O profissional pode também elaborar um calendário de manutenções para o edifício. Com uma orientação adequada, um plano do tipo facilita a elaboração do orçamento anual do edifício e auxilia no trabalho do síndico.

A desvalorização tecnológica também pode ser bem enfrentada pelo administrador, dependendo das circunstâncias. Para isso, é importante se manter atualizado sobre novos equipamentos que podem incrementar a estrutura dos edifícios e necessidades emergentes dos condôminos. Exemplos disso são as instalações de segurança, como circuito interno de câmeras de monitoramento, portarias e guaritas fechadas, interfones digitais e que até pouco tempo atrás não eram comuns em prédios.

Outro problema grave dos edifícios antigos, a falta de estrutura para telecomunicações, também pode ser remediada. O administrador pode providenciar a instalação de uma nova tubulação extra para cabos de TV e internet. “Toda a parafernália tecnológica necessária para tornar os prédios ‘inteligentes’ representa cada vez mais não só agregação de valor, como também um diferencial competitivo para a rentabilidade do imóvel”, diz Leocádia Pauletto.

Nem só a estrutura física interna do prédio conta para uma boa valorização do condomínio, porém. Algum comprador em potencial pesquisando uma unidade no conjunto também vai examinar outros fatores. A qualidade dos serviços públicos de água, esgoto, iluminação pública e coleta de lixo vão pesar na escolha de um eventual futuro morador.

Se a região está com atendimento precário nesses setores, a administração do prédio pode mobilizar a comunidade a correr atrás da prefeitura e do governo para melhorar a prestação dos serviços. A participação do síndico em causas locais, aliás, pode ser fundamental para a valorização do condomínio. No caso de estabelecimentos que estejam ferindo a lei de zoneamento do bairro ou que incomodem a vizinhança, uma postura pró-ativa dos gestores do condomínio em parceria com a comunidade será decisiva para manter a tranqüilidade na região.

Caixa equilibrado ajuda

A estabilidade da administração também conta. Um condomínio endividado, com débitos trabalhistas, por exemplo, tende a se tornar depreciado no mercado. A situação do caixa acaba influenciando bem mais na valorização do que se pensa. Se não há dinheiro para fazer a manutenção básica, o prédio ou conjunto fica sem reparos para os desgastes naturais da infra-estrutura.

porquinhoCom a conservação negligenciada, surge a desvalorização. Da mesma forma, um condomínio mal gerenciado, com taxas elevadas demais para o seu padrão, estimula a inadimplência, o que reduz o caixa, e contribui para baixar a taxa de ocupação de seus imóveis. Com muita oferta, o valor dos aluguéis do prédio fica estagnado.

A dinâmica dos aluguéis, por sinal, também precisa receber atenção da administração do edifício, segundo o diretor geral da imobiliária Brognoli, Marcelo Brognoli. “Se as unidades locadas não forem observadas com o devido profissionalismo, poderão trazer graves conseqüências à imagem do condomínio e a sua natural desvalorização”, diz.

E isso vale tanto para prédios residenciais como para comerciais, segundo Brognoli. Para ter uma noção da imagem do conjunto perante o mercado, o síndico pode pesquisar preços de unidades com o mesmo perfil na região. A rentabilidade de dois apartamentos com características parecidas pode variar de maneira significativa, o que indica a precariedade de um condomínio nos setores de conservação e estrutura.

Independente da atitude a ser tomada, é fundamental é que o síndico permanentemente tenha ciência da necessidade de investir na valorização do patrimônio. Um condomínio com estrutura bem conservada e contas em dia provavelmente sempre vai ter interessados em alugá-lo ou comercializá-lo. Se não houver fatores externos preponderantes, a valorização deve surgir naturalmente com a boa gestão do síndico nas mais diversas áreas da administração.

“Administrar um condomínio é muito mais do que fazer o balancete mensal ou emitir boletos de cobrança”, diz Marcelo Brognoli. “É primordial a preocupação com a valorização do imóvel tanto no aspecto físico quanto no da imagem, do conceito, que vai influir no seu preço de mercado”. Fazer com que o prédio envelheça com aparência jovem é garantir que o patrimônio adquirido em muitas ocasiões com décadas de esforços e economia dos condôminos não seja desperdiçado por mero descaso ou omissão.

Fonte: CondomínioSC