As Despesas do Condomínio

Quando um condômino retira o boleto do condomínio da caixa de correio, ao abrir o envelope o que primeiro verifica é se o valor cobrado está de acordo com o previsto para aquele mês. Certo?

Certamente, grande parte desconhece como é feita a divisão das despesas condominiais. Tal situação, muito comum, deve-se à desatenção relativa à própria existência da convenção condominial: documento que contém não só esta informação, mas todos os outros dados relativos à gestão condominial.

A legislação vigente (Código Civil/2002) deixa claro que é a convenção do condomínio que irá estabelecer como serão divididas entre as unidades autônomas as despesas relativas a sua manutenção e conservação.

É o teor da convenção que indica a forma de rateio das despesas condominiais, ou seja, aquelas efetuadas com o objetivo de promover a manutenção e conservação do bem comum que, em última análise, propicia a valorização dos imóveis de cada condômino.

Na prática, são todas as despesas necessárias para o bom funcionamento do condomínio, desde a disponibilidade de recursos para a contratação de mão de obra até para a promoção da limpeza e segurança, por exemplo.

Assim, se o critério adotado pela convenção é da fração ideal, ou seja, a área em percentual que corresponde cada imóvel no todo do condomínio, utiliza-se o multiplicador constante da especificação.

Por outro lado, se o critério for a divisão pela quantidade de unidades autônomas, independentemente do tamanho, as despesas com conservação e manutenção da coisa comum será realizado pela mera divisão igualitária entre as unidades.

Há possibilidade também de que, dependendo do tipo de despesa a ser realizada (ordinária ou extraordinária), os critérios sejam diferentes.

De qualquer forma, ao se estabelecer uma despesa no condomínio, seja através da previsão orçamentária ou em razão da ocorrência de fatos imprevistos (despesas extras), o critério de divisão de despesa não pode ser alterado sem que seja previamente discutida em assembleia geral com esse item específico.

No caso o quorum de aprovação é de 2/3 (dois terços) das frações ideais presentes na assembleia. Aliás, esse quorum deverá ser observado utilizando-se do percentual constante da própria especificação condominial, que é a parte da convenção que descreve as áreas privativas e comuns do edifício.

Um aspecto interessante e causador de muitas duvidas e desentendimentos se trata dos tipos de despesas e da forma como as mesmas serão rateadas entre os condôminos.

Algumas comunidades condominiais têm receio de introduzir na previsão orçamentária o conjunto de despesas com obras, pois entendem que isso poderá assustar um eventual interessado na aquisição de um imóvel naquele condomínio.

A melhor forma de dirimir essas dúvidas se baseia em compreender o sistema condominial, ou seja, tomar conhecimento dos instrumentos legais e jurídicos que deverão ser adotados em cada caso e, em particular no que se refere a divisão das despesas saber que há possibilidade legal de que os diferentes tipos de despesas condominiais podem conter critérios variados.

A complexidade do assunto também se deve a confusão na interpretação legal, na medida em que não é no Código Civil que encontraremos a definição do que sejam despesas ordinárias e extraordinárias.

Para sabermos sobre isso teremos que consultar a Lei 8.245/91 e suas modificações posteriores, que trata a respeito do inquilinato. Isso porque a referida legislação ao cuidar da locação de imóveis em suas diversas modalidades estabeleceu conceitos sobre despesa ordinária e extraordinária, os quais deverão também ser obedecidos pela gestão condominial.

Por isso, vale a máxima que o Sicon sempre prega neste espaço informativo: cabe ao síndico, assim como aos condôminos, procurarem a capacitação constante sobre todos os aspectos compreendidos na vida em condomínio. Nos tempos atuais, marcados pela dinâmica e interatividade, informar-se é tarefa essencial.

Portanto, ao abrir o envelope da conta mensal do condomínio, atenha-se também aos itens que completam as despesas mensais. Somente assim, você terá subsídios para decidir, em conjunto com o síndico e demais condôminos, quais despesas são essenciais e de que forma elas serão rateadas.

*Rubens José Reis Moscatelli é advogado e presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista – Sicon (www.sicon.org.br).

Fonte: Folha do Condomínio