Animais em condomínios

Como transformar um conflito insolúvel em convívio satisfatório

De acordo com a jurisprudência mais atual, o condômino tem direito de conviver com seu animal de estimação, mesmo que a convenção determine o contrário. Basta que o animal não tire o sossego dos moradores. Difícil é que não tire o sono do síndico.
Pressionado por latidos de um lado e reclamações de outro, ele terá que exercitar sua capacidade de atenuar conflitos. Partir para ações judiciais deve ser a última opção. Ou reflexo da falta delas.

A presença de animais em condomínio costuma gerar situações de alta tensão e, por isso, representa um importante desafio para a capacidade de negociação de síndicos. Por outro lado, quem cria um cão ou gato estabelece um forte vínculo afetivo com o animal. Pode virar bicho na hora de defendê-lo, tal qual um pai ou mãe zelosos do bem-estar de seu filhote o fariam. De outro lado, menosprezar a situação do condomínio incomodado com a presença do cachorro do vizinho (quando tem reais motivos para isso) poderá torná-lo fonte permanente de protestos, acusações e até medidas judiciais contra o condomínio.

Para evitar injustiças e tomar decisões com o equilíbrio que a circunstância exige, o síndico precisa atuar mais como mediador do que como árbitro da contenda. Sua primeira iniciativa deve ser levantar toda informação possível sobre a matéria, tanto no sentido jurídico quanto no aspecto social do crescente fenômeno urbano que é a criação de animais domésticos de estimação.
Antigamente, bastava o senso comum: vale o que dita a convenção. Se ela proíbe animais no condomínio, ponto final. Os donos dos bichinhos tinham duas opções: livrar-se deles ou mudar de residência. Hoje, no entanto, é cada vez mais freqüente a adoção de bichos de estimação em prédios de apartamentos residenciais. Como não poderia deixar de ser, o Judiciário procura se adaptar à nova realidade social. Primeiro foram os tribunais, cada vez mais favoráveis ou flexíveis com relação à permanência dos bichos.

Em 8/5/2000, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro passou por cima da convenção do condomínio litigioso e proferiu a sentença: Norma da espécie possui caráter resguardativo, que não tem sentido absoluto e precisa ser entendida de acordo com a relatividade que caracteriza o seu significado. Segundo a sentença, que obedece à jurisprudência firmada em anos recentes, inexistindo prova inconteste de que o cão de pequeno porte causa transtornos ao sossego e à saúde dos demais moradores do prédio, não deve ser considerada eficaz deliberação determinativa da sua expulsão da casa do condomínio, onde encontra-se bem cuidado e guardado.
Novas leis vieram em defesa dos direitos dos donos de animais: a Declaração Universal dos Direitos dos Animais, proclamada pela UNESCO em 1978, a própria Constituição Federal de 1988 e a Lei de Crimes Ambientais nº 9.605, de 13 de Fevereiro de 1988. Mas o que mais vem contribuindo para a mudança de atitude dos Magistrados são novas interpretações para leis antigas.
Além da legislação, já existem entidades de proteção aos animais que prestam serviço gratuito a qualquer pessoa que crie bichinhos em apartamento. E elas têm sido ativas. Vêm conquistando na Justiça alvarás e/ou tutelas que assegurem o direito dos donos a permanecer com seus animais.

É justamente das entidades de proteção aos animais que vem a melhor surpresa. Elas têm revelado uma boa fonte de ajuda ao síndico. A SUIPA ­ Sociedade União Internacional de Proteção aos Animais, tem um posicionamento claro a este respeito : “Nosso negócio é evitar que seres humanos briguem por causa de animais. Costumamos orientar o criador, pois, na maioria das vezes, a causa do aborrecimento do vizinho é a falta de informação sobre como cuidar do bicho de estimação”.

É fácil saber o que é responsabilidade do dono ou implicância do vizinho. Se recebo ligação do morador reclamando que o cão do apartamento ao lado latiu 21 vezes durante o dia anterior, já fico desconfiado: se a pessoa se deu ao trabalho de passar o dia contando quantas vezes o animal latiu, é grande chance de tratar-se de implicância pura e simples. Mas se, de fato, o cachorro late o dia inteiro é porque está com problemas (não atenção do dono, fica sozinho, não tem comida ou água satisfatórias, fica em local apertado, etc.), e aí vai latir mil e tantas vezes!

A partir das informações do síndico ou pelo vizinho queixoso, a SUIPA constata se existem motivos reais para a reclamação (se o cão fica sozinho o dia inteiro, por exemplo). Quando os motivos são concretos, a ação é imediata. Uma carta de advertência é enviada ao dono do animal, esclarecendo a provável causa e apontando soluções. É enviada cópia para o reclamante, quem tem o direito de não identificar-se, se assim preferir.
Por incrível que pareça, métodos tão simples são muito eficazes e têm solucionado alto percentual dos conflitos de vizinhança.

Se, por um lado, é preciso reconhecer o direito à criação de animais em condomínios, por outro, é preciso estabelecer claramente as regras de convivência. E cobrar seu cumprimento, com rigor. Todo cuidado é pouco para criar animais em apartamento, todo cuidado é pouco para não incomodar nenhum condômino.

São alguns exemplos de normas aplicáveis. Uma das fontes mais comuns de reclamações justíssima por sinal é a ocorrência de urina ou fezes de animais elevadores e áreas comuns. A regra número um e a mais apropriada para essas situações determina que nenhum animal deve transitar ou permanecer em áreas comuns, salvo o percurso estritamente necessário para sair e entrar no condomínio. Regra dois: o animal, salvo impossibilidade real dos donos, no caso de senhoras idosas, por exemplo, deve entrar e sair no colo de seus proprietários e sempre utilizar o elevador de serviço ou a escada. Regra três: em hipótese alguma, o animal, mesmo no colo, deve transitar sem coleira e guia estritamente sob controle do condômino que o cria.

Quando, apesar de cumpridas todas as normas, o animal urinar ou defecar em área comum, o dono deve providenciar a limpeza imediatamente e assumir a responsabilidade civil por quaisquer danos causados a terceiros ou ao condomínio. E, caso o bichinho tenha inclinação para rosnar ou mostrar os dentes, é pertinente exigir o uso de focinheira nas dependências do condomínio. Regra geral: quaisquer transgressões podem e devem ser penalizadas com multas, de acordo com o estabelecido em convenção.

Regrar e multas são indispensáveis. Mas não devem ser o primeiro recurso do síndico ao enfrentar o desafio de mediar os conflitos. Sempre que possível, é bom criar etapas que permitam o recuo do infrator e o resguardo do instrumento da multa, pois este fica desmoralizado e/ou desgastado se utilizado sem qualquer tentativa de ponderação.

Evidentemente, haverá situações que nem regras, nem mediação do síndico, auxílio de entidades protetoras dos animais; enfim, nem mesmo multas poderão resolver. Essa será a hora certa de procurar o departamento jurídico de sua administradora e ou ouvir um advogado do ramo. Se o dono de um bicho criado em apartamento é intratável, e nenhuma mediação consegue o menor êxito, de fato é hora de partir para ação judicial exigindo a retirada do animal. Mas, com muita cautela, reunindo provas, testemunhos, acompanhado por advogado com experiência na área de condomínios, para minimizar de toda forma o risco de uma sentença desfavorável.
Derrotas judiciais costumam ter um preço alto para a harmonia dos condôminos. Elas desmoralizam e desgastam a administração do prédio, além de desestimular o cumprimento das regras de boa convivência.

Fonte: Sinconedi