A Exploração das Áreas Comuns

Por: * Rubens J. Reis Moscatelli

A gestão condominial é uma das preocupações constantes da coletividade, seja através dos síndicos, seja pelos demais integrantes do condomínio (proprietários ou inquilinos).

Desse modo, o síndico deve sempre estar atualizado e procurando adotar critérios para que a sua administração à frente do condomínio possa ser adequada e inserida nos padrões de qualidade necessários.

Na verdade, em razão da disseminação imediatista de informações acabamos nos tornando inconscientemente como verdadeiros mecanismos repetindo gestos, palavras e atitudes fundamentadas apenas nas emoções diárias, sem uma reflexão mais aprofundada do que realmente estamos querendo, ou do que verdadeiramente estamos transmitindo.

O síndico em sua função é essencial ao condomínio, na medida em que ele gerencia os conflitos diários, planeja e estrutura as ações a serem adotadas no condomínio e tem obrigações adequadas à importância de sua função.

Muitas vezes, na intenção de obter bons negócios que irão favorecer a toda coletividade, no aspecto financeiro, o síndico acaba sendo envolvido numa visão mais restritiva, onde a arrecadação de verbas é o que importa.

Isso ocorre, por exemplo, com a locação de áreas comuns do condomínio para o mais variado tipo de usos, como é o caso da instalação de antenas para captação de sinais de celulares, ou mesmo com a pura a simples locação do imóvel destinado à moradia do empregado.

Importante salientar, no caso da concessão onerosa das áreas comuns, que há diversas implicações que deverão ser sempre analisadas com muita cautela e rigor técnico, porquanto é o próprio síndico em primeiro lugar que poderá ser atingindo em seu patrimônio, na hipótese de sua gestão ser considerada como inadequada.

Há necessidade de amplo debate com todos os interessados a respeito do tema, inclusive, com a realização de algumas formalidades, que a lei define como imprescindíveis.

Assim, a locação de áreas comuns do condomínio deverá ser analisada sob vários prismas, entre eles o tributário.

No aspecto tributário a situação é regida pela Instrução Normativa SRF nº 15 de 6 de fevereiro de 2001, onde no artigo 4º é determinado que:

Os rendimentos comuns produzidos por bens ou direitos, cuja propriedade seja em condomínio ou decorra do regime de casamento, são tributados da seguinte forma:

I – na propriedade em condomínio, a tributação é proporcional à participação de cada condômino;
II – na propriedade em comunhão decorrente de sociedade conjugal, inclusive no caso de contribuinte separado de fato, a tributação, em nome de cada cônjuge, incide sobre cinqüenta por cento do total dos rendimentos comuns;
III – na propriedade em condomínio decorrente da união estável, a tributação incide sobre cinqüenta por cento do total dos rendimentos relativos aos bens possuídos em condomínio, em nome de cada convivente, salvo estipulação contrária em contrato escrito.

Parágrafo único. No caso do inciso II, os rendimentos são, opcionalmente, tributados pelo total, em nome de um dos cônjuges.

Assim, na hipótese de locação de área comum, seja qual for o locatário ou mesmo a finalidade desse novo tipo de utilização, as rendas obtidas deverão ser tributadas, ou seja, o imposto sobre essa renda deverá ser pago.

Cabe observar, que o condomínio, propriamente dito, é isento de imposto de renda, mas as pessoas físicas ou jurídicas que o integram não são. Assim, a arrecadação obtida com a locação deverá ser tributada em nome de cada um dos condôminos, pois eles terão receita decorrente da locação de uma área que lhes pertence.

Na locação de espaços comuns para a instalação de antenas de captação de ondas de celular, é necessário observar outros itens relativos à estrutura da edificação, bem como a legalidade dessa instalação.

Há muitas empresas que propõem diversas vantagens econômicas, mas não alertam para os aspectos aqui mencionados e o síndico acaba sendo envolvido desnecessariamente em uma situação problemática.

Recomendamos que o síndico ao receber qualquer proposta nesse sentido procure obter o maior número de informações junto daquele que fez a proposta.

Além disso, com as respostas de suas indagações, deve promover reuniões com os condôminos para ouvir suas opiniões e informar aos mesmos aquilo que obteve, para avaliar o custo-benefício.

* Rubens José Reis Moscatelli é advogado e presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista – Sicon (www.sicon.org.br).

Fonte: Folha do Condomínio